La Región de Los Lagos es una de las que más familias tiene esperando ser dueñas de la tierra que habitan. Según la seremía de Bienes Nacionales, hay cerca de 9.000 solicitudes de título de dominio en trámite, la segunda cifra más alta del país después de La Araucanía. En 2024, 840 personas de la región recibieron su título, la mitad de ellas mujeres: un avance, pero lejos de cubrir la demanda.
Detrás de esas cifras hay casas levantadas con esfuerzo propio, campos trabajados por décadas y terrenos que pasaron de padres a hijos sin que nadie los inscribiera. En Cochamó, por ejemplo, hay familias que llevan tres generaciones labrando la misma tierra y todavía no son dueñas de ella. El caso lo contó el seremi de Bienes Nacionales de Los Lagos, Nicolás Junge, en el programa que el senador Carlos Ignacio Kuschel conduce los viernes en Radio Sago de Osorno.
Para esas familias, el título de dominio no es un trámite más. Es la diferencia entre ocupar un terreno y ser su dueño.
Por qué importa ser propietario
«Entregar un título, la gente ya se larga a invertir porque tiene seguridad», planteó el senador durante el programa. «La gente ya construye para siempre, para ellos, sus hijos, sus nietos. Y eso es lo que moviliza la economía: la seguridad, la certeza».
La evidencia le da la razón. Uno de los estudios más citados sobre el tema, de los economistas Sebastián Galiani y Ernesto Schargrodsky, siguió durante años a familias de un barrio del Gran Buenos Aires donde unas recibieron título y otras no, por razones ajenas a ellas mismas. Las familias tituladas invirtieron más en sus viviendas y mejoraron la educación de sus hijos.
En Chile, el título de dominio abre puertas concretas:
- Subsidios habitacionales. Para postular a la construcción en sitio propio, el terreno tiene que pertenecer a quien postula.
- Herencia en regla. Sin título, al fallecer el ocupante, los hijos heredan un problema en vez de una propiedad.
- Mejoramiento y financiamiento. Ampliar la casa, acceder a programas de mejoramiento o usar la propiedad como respaldo de un crédito exige acreditar que es propia.
Dos caminos, dos ritmos
Hay dos caminos distintos para regularizar. Cuando el terreno está inscrito a nombre de un particular, rige el decreto ley 2.695, de regularización de la pequeña propiedad raíz. Cuando el terreno es fiscal, se tramita un título gratuito por el decreto ley 1.939. Este segundo camino es el que más se arrastra en zonas como la provincia de Palena: según la seremía, cada solicitud le cuesta al Estado más de un millón de pesos y en la región hay más de 2.200 pendientes.
Qué se está haciendo
El Ministerio de Bienes Nacionales impulsa la campaña «Chile: País de Propietarios», que busca llegar a las familias que poseen un terreno sin título y que muchas veces no saben que pueden regularizarlo. El proyecto de Presupuesto 2027 aumenta los recursos del ministerio en un 35 %, hasta $53.518 millones.
El gobierno ingresó además, en julio, un proyecto de ley para acortar la regularización de las familias afectadas por catástrofes, de unos dos años a seis meses.
Cómo iniciar el trámite
Para regularizar una propiedad particular por el decreto ley 2.695, la persona debe:
- Haber poseído el terreno de forma continua, exclusiva y pacífica durante al menos cinco años.
- No tener un título inscrito, o tener uno imperfecto (por ejemplo, una compraventa informal o una cesión de derechos).
- No ser arrendatario, allegado, mediero ni cuidador del terreno.
- Que el avalúo fiscal no supere las 380 UTM si es urbano, o las 800 UTM si es rural.
Cinco años de posesión no convierten a nadie en dueño de forma automática: cada caso pasa por una revisión técnica y jurídica antes de inscribirse en el Conservador de Bienes Raíces.
¿Cuánto cuesta? El trámite es gratuito para quienes están en el 40 % más vulnerable del Registro Social de Hogares. Entre el 41 % y el 60 % se paga según el tramo, y sobre el 60 % se paga el valor completo, que varía según la superficie y la comuna.
¿Dónde? La solicitud se puede hacer en línea, con ClaveÚnica, en el Portal de Trámites Digitales del Ministerio de Bienes Nacionales. También de forma presencial en la Secretaría Regional Ministerial de Los Lagos, en Puerto Montt, o en sus oficinas provinciales. Al postular conviene indicar que se está en el Registro Social de Hogares, para optar al subsidio que cubre el costo. Una vez ingresada, el estado de la solicitud se puede revisar en línea.
Un título de dominio es la diferencia entre vivir con la incertidumbre de no ser dueño y poder construir para siempre. El primer paso es acercarse a preguntar.